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BAT Blog

Sparen kann teuer werden – vor allem beim Immobilienerwerb

Ein Urteil des Amtsge­richts München bestätigt wieder einmal: sich mögliche Rechts­an­walts- und Notar­kosten im Vorhinein sparen zu wollen, kann im Nachhinein teuer werden.

Eben dies musste der Verkäufer einer Berliner Wohnung nun erleben. Er hatte mit Kaufin­ter­es­senten aus München kurzerhand eine schrift­liche Reser­vie­rungs­ver­ein­barung getroffen, die unter anderem eine sofortige Reser­vie­rungs­gebühr in Höhe von 3.000 € und bei Zustan­de­kommen des Kaufs eine Provision von ca. 10.000 € vorsah. Als die Kaufver­hand­lungen an Uneinig­keiten über den Kaufpreis schei­terten, weigerte sich der Verkäufer, die 3.000€ wieder zurück zu zahlen.

Zu Unrecht, wie das Amtsge­richt München (Az. 191 C 28518/​15) nun rechts­kräftig entschied. Denn die Verein­barung war aufgrund mangel­hafter Form unwirksam.

Was steckt dahinter? Verträge über die Übertragung oder den Erwerb von Grund­besitz müssen nach § 311b BGB zwingend von einem Notar beurkundet werden. Ansonsten sind sie grund­sätzlich nach § 125 BGB nichtig.

Im geschil­derten Fall befand das Gericht, dass Reser­vierung und Kauf eine recht­liche Einheit bilden würden, womit bereits bei der auf einen späteren Kaufvertrag abzie­lenden Reser­vie­rungs­ver­ein­barung die Warnfunktion der notari­ellen Beurkun­dungs­pflicht greife. Damit aber nicht genug: Auch die Reser­vie­rungs­gebühr wäre beurkun­dungs­pflichtig gewesen. Der Formzwang gelte nämlich auch dann, wenn eine Verein­barung einen empfind­lichen Nachteil vorsehe und damit einen mittel­baren Zwang ausübe, eine Immobilie zu veräußern oder zu erwerben. Bei einer erfolgs­un­ab­hän­gigen Gebühr von knapp 30% der späteren Provision sah das Gericht die hierfür maßgeb­lichen Grenz­werte weit überschritten. Die Obergrenze für provi­si­ons­un­ab­hängige Makler­pro­vi­sionen bzw. sog. Bemühungs­ent­gelte‘ zieht der BGH bei 10–15% der verein­barten Provision.

Für Fachkundige ist das Urteil aus München wenig überra­schend. Für alle anderen kann es ein hilfreiches Warnsignal sein, sich Ärger und Gerichts­kosten zu ersparen, und statt auf das vermeint­liche schnelle Geld‘ lieber auf fundierten recht­lichen Rat zu setzen. Sei es durch das Aufzeigen von formfrei möglichen Regelungs­al­ter­na­tiven oder den schlichten Hinweis auf die Beurkun­dungs­pflicht des ursprüng­lichen Vorhabens – dem Verkäufer wäre leicht zu helfen gewesen.

Wie schütze ich mich vor unlieb­samen recht­lichen Überra­schungen beim Immobilienkauf?

Welche Verein­ba­rungen müssen notariell beurkundet werden und was kann ich mit meinem Vertrags­partner ohne Notar vereinbaren?

Kann der Formmangel einer Verein­barung noch irgendwie geheilt werden oder hilft nur ein gänzlich neuer Vertrag?

Zu diesen und weiteren Fragen stehen wir Ihnen gerne als Ansprech­partner zur Verfügung.

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